2026년 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자는 단연 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 여부입니다. 현재 정부의 방침에 따르면 지난 수년간 이어져 온 한시적 유예 조치가 2026년 5월 9일을 기점으로 마침표를 찍을 가능성이 매우 높아졌습니다. 이에 따라 주택을 여러 채 보유한 자산가들은 매도 시점에 따라 세부담이 수억 원 이상 차이 날 수 있는 상황에 직면해 있습니다. 본 포스팅에서는 현재까지 발표된 정부의 공식 입장과 함께 2026년 달라지는 양도세 제도에 대해 상세히 분석해 보겠습니다.
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2026년 다주택자 양도세 중과 유예 현황 및 종료 시점 확인하기
현재 시행 중인 소득세법 시행령에 따르면 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되던 중과세율은 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제되고 있습니다. 이는 다주택자들이 매물을 시장에 내놓도록 유도하기 위해 도입된 조치였으나, 최근 정부는 이번 유예 기간이 종료되는 2026년 5월 10일부터는 원칙적으로 중과세를 다시 적용할 것이라는 강경한 입장을 내비치고 있습니다. 만약 추가 연장이 이루어지지 않는다면 5월 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 다주택자는 보유 주택 수에 따라 기본세율에 20%에서 최대 30%포인트가 가산된 높은 세율을 적용받게 됩니다.
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세율 및 중과세율 안내 보기
양도소득세는 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제를 제외한 과세표준에 세율을 곱하여 산출합니다. 2026년 5월 9일 이전까지는 조정대상지역 여부와 상관없이 다주택자도 6%에서 45% 사이의 기본세율을 적용받지만, 중과세가 부활하게 되면 이야기는 달라집니다. 특히 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 최고 75%의 세율에 지방소득세를 포함하면 82.5%라는 기록적인 세율이 적용될 수 있습니다. 다음은 유예 종료 전후의 세율 변화를 비교한 표입니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (~2026.05.09) | 유예 종료 후 (2026.05.10~) |
|---|---|---|
| 기본세율 | 6% ~ 45% (8단계) | 동일 |
| 2주택자 가산 | 없음 (0%p) | +20%p 가산 |
| 3주택자 이상 가산 | 없음 (0%p) | +30%p 가산 |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 중과 대상 시 적용 배제 |
다주택자 장기보유특별공제 적용 여부와 절세 전략 상세 더보기
중과세 유예가 중요한 또 다른 이유는 장기보유특별공제(장특공제)의 적용 여부 때문입니다. 현재 유예 기간 중에는 다주택자라 하더라도 3년 이상 보유한 주택에 대해 매년 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%의 공제를 받을 수 있습니다. 하지만 중과세 제도가 다시 시행되면 조정대상지역 내 다주택자의 경우 아무리 오래 보유했더라도 장기보유특별공제 혜택을 단 1%도 받을 수 없게 됩니다. 이는 과세표준 자체를 대폭 높이는 결과를 초래하여 실제 납부 세액을 폭발적으로 증가시키는 주된 요인이 됩니다. 따라서 장기 보유한 주택일수록 2026년 5월 이전 매도를 검토하는 것이 유리합니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 및 양도세 감면 조건 확인하기
다주택자라 하더라도 일시적 2주택 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 부여합니다. 2026년에도 이 제도는 유지될 전망이지만 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우의 거주 요건 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 상속이나 혼인으로 인한 다주택자가 된 경우라면 각각의 특례 규정에 따라 중과 제외 및 비과세 적용이 가능하므로 본인의 상황에 맞는 세무 상담이 필수적입니다.
2026년 부동산 시장 변화에 따른 효과적인 주택 매도 타이밍 상세 보기
정부의 유예 종료 방침이 확고해짐에 따라 2026년 초반에는 다주택자들의 절세 매물이 시장에 집중될 가능성이 큽니다. 매수자 입장에서는 좋은 기회가 될 수 있으나, 매도자 입장에서는 매물 경합으로 인해 원하는 가격에 매도하기 어려울 수도 있습니다. 만약 보유한 주택이 비조정대상지역에 위치한다면 중과세 유예 종료와 관계없이 기본세율이 적용되므로 상대적으로 시간적 여유가 있습니다. 하지만 서울 주요 지역 등 조정대상지역 내 주택을 보유하고 있다면, 세금 중과로 인한 손실과 향후 집가 상승분을 비교하여 5월 9일 이전 잔금 청산 여부를 신중히 결정해야 할 시점입니다.
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다주택자 양도소득세 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 2026년 5월 9일에 계약하고 6월에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
양도소득세의 양도시점은 기본적으로 ‘잔금 청산일’과 ‘등기 접수일’ 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 따라서 2026년 5월 9일 이후에 잔금을 치른다면 중과 유예 혜택을 받지 못하고 중과세율이 적용될 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.
Q2. 비조정대상지역 주택도 다주택자라면 중과세가 적용되나요?
아니요, 양도세 중과는 ‘조정대상지역’ 내에 있는 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정대상지역에 있는 주택은 주택 수와 상관없이 기본세율(6~45%)이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
Q3. 2026년 하반기에 중과 유예가 재연장될 가능성은 전혀 없나요?
현재 정부 부처 내에서는 ‘결정된 바 없다’는 신중론과 ‘재연장은 없다’는 강경론이 공존하고 있습니다. 다만 대통령의 최근 발언을 고려할 때 현행대로 종료될 가능성이 높으므로, 보수적인 관점에서 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.
Q4. 분양권이나 조합원 입주권도 주택 수에 포함되나요?
네, 양도소득세 판정 시 분양권과 조합원 입주권 모두 주택 수에 포함됩니다. 다만 분양권 자체를 양도할 때는 보유 기간에 따른 별도의 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)이 적용되므로 주택 양도 시의 중과와는 구분해서 생각해야 합니다.
부동산 세제는 정책 변화에 매우 민감하며, 특히 2026년은 유예 종료라는 큰 변곡점이 예정되어 있습니다. 독자 여러분께서는 본인의 주택 보유 현황과 지역, 보유 기간을 명확히 파악하여 최적의 절세 전략을 수립하시기 바랍니다. 관련하여 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가의 도움을 받으시는 것을 추천드립니다.
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